Вопрос перехода при смене собственника нежилого помещения задолженности за коммунальные и прочие услуги к новому собственнику
Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Исходя из смысла указанных положений закона, собственники помещений в многоквартирном доме несут расходы по их содержанию независимо от того, являются ли они жилыми или нежилыми помещениями.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение в силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Пунктом 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника помещения по внесению платы за жилые и нежилые помещения и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Таким образом, обязанность по оплате за жилищно-коммунальные услуги возникает у собственника, с момента возникновения права собственности на такое помещение. Долги старого собственника новому не переходят, и вы начинаете оплачивать ЖКУ с момента регистрации прав на собственность. Исключение - ст. 158 ЖК РФ - при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Однако всё вышеизложенное относится только к нежилым помещениям, расположенным в многоквартирных домах. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, исходя из смысла положений статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, у собственника помещения в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества здания тому лицу, которое эти услуги осуществляет.
Также суды при рассмотрения споров смотрят на характер договорных отношений, т.е. какой договор заключил новый собственник с управляющей организацией, обязался ли погасить задолженности предыдущего собственника и т.д. Например, в договоре купли-продажи новый и старый собственник могут предусмотреть, что бремя расходов новый несет не с момента гос. регистрации права, а с момента подписания ДКП.
Возложение обязанности по уплате долга прежнего собственника без указания оснований незаконно. Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, предусмотренных законом.